1. 소액임차인의 최우선변제권이란?
소액임차인의 최우선변제권을 고려한 적합한 보증금 알려드립니다. 임차인의 주택인도와 전입신고 등 몇 가지 대항력을 갖추었을 때, 주택임대차보호법에 의해 지정된 소액보증금 범위 내에서 최우선변제금을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
최우선변제권은 임차인이 주택의 경매나 공매에 부쳐질 때, 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선적으로 변제받을 수 있게 해주는 권리입니다. 즉, 내가 후순위더라도 먼저 돈을 받을 수 있는데요. 그래서 좀 위험한 건물이라면 최우선 변제권 요건에 해당하는 만큼만 보증금을 하고 반전세를 하는게 안전합니다.
그리고 일반적으로 대출 받을때 방공제를 하는 이유가 이것입니다. 은행도 자신의 권리보다 최우선 변제권이 앞서기 때문에 이부분은 빼는 것이죠.
2. 최우선변제권과 우선변제권의 차이
- 최우선변제권: 임차인이 보증금 중 최우선으로 변제를 받을 수 있는 권리. 주택의 경매나 공매시에만 적용됩니다.
- 우선변제권: 특정한 기준에 의해 주택의 압류 및 경매 절차에서 담보권을 갖추게 되면, 채권자 중 최우선순위로 변제를 받을 수 있는 권리입니다.
3. 소액임차인의 최우선변제권 요건
- 소액임차인의 범위에 해당해야 함: 해당 지역의 소액보증금 범위에 포함되어야 합니다. 지역별 범위는 시행령에 의해 정해집니다.
- 경매개시결정기입 등기 전에 대항력 요건을 충족해야 함: 주택의 인도와 전입신고를 해야하며, 배당요구까지 유지해야 합니다.
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4. 소액보증금 범위
- 소액보증금 범위는 시행령에 따라 각 지역별로 설정되며, 범위를 벗어난 보증금은 최우선변제금으로 받을 수 없습니다.
따라서 내가 서울을 사는데 보증금을 1억5천이상이다 그러면 나는 경매로 넘어가면 한푼도 못받을 수도 있다는 것입니다. 따라서 보증금을 1억5천으로 하고 나머지는 월세를주는 반전세로 계약하는 것이 나중에 1/3 이라도 돌려받을 수 있는 방법입니다.
| 지역 | 보증금 제한 | 최우선 변제금 |
| 서울 | 1.5억원 | 5000만원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1.3억원 | 4300만원 |
| 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 7000만원 | 2300만원 |
| 기타 지역 | 6000만원 | 2000만원 |
5. 최우선변제금 계산
- 최우선변제금은 임차인이 보증금 중 최우선으로 변제받을 수 있는 금액을 말합니다. 보증금의 일정 비율 또는 일정 금액을 최우선변제금으로 받을 수 있으며, 지역별로 설정된 소액보증금 범위에 따라 결정됩니다. 그 내용은 위의 표와 같고 대략 3분의 1정도 받을 수 있습니다.
6. 대항력 없는 소액임차인
- 소액임차인은 주택의 인도와 전입신고를 마친 상태에서 경매 및 공매에 부쳐질 때, 다른 담보물권자보다 최우선변제금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
- 자신이 소액임차인임에도 불구하고 대항력 요건을 충족하지 못하면 최우선변제금을 받을 수 없습니다.
요즘 경매로 이미 넘어간 집을 집주인이 속여서 단기 월세나 전세를 놔주고 경매가 진행되는 동안 수익한다고 뉴스에 나왔는데요. 이런경우에 대항력이 없는 소액임차인이 될 수 있습니다. 보증금을 돌려 못받는 이야기 되죠. 이런 경우 보증금이 싸다고 월세가 싸다고 들어가며 안됩니다. 이미 들어가셨거나 궁금한 내용은 아래 무료상담을 이용해주세요.
이렇게 소액보증금 범위와 최우선변제금에 대해 알아보았습니다. 소액임차인은 최우선변제권을 통해 임대보증금 보호를 받을 수 있으며, 이는 주택임대차보호법에 의해 보호되는 서민들의 권리입니다. 최우선변제금은 지역별로 다른 범위 내에서 적용되며, 임차인의 대항력 요건을 충족해야 합니다. 소액임차인 관계자들은 이러한 권리를 잘 알고 보호받을 수 있도록 해야합니다.