대출 있는 집 살때 주의사항
대출 있는 집 살때 발생할 수 있는 주의사항과 경매와의 차이점을 알아보겠습니다.
경매에서의 근저당 매매
경매에서는 근저당권이 말소되므로, 매수인은 근저당권이 설정된 상태로 부동산을 인수하게 됩니다. 따라서, 후순위인 미등기 임차권도 경매 매각으로 말소되게 됩니다.
통상적인 매매에서의 근저당 매매
통상적인 매매에서는 근저당권이 설정된 상태로 매수인이 부동산을 인수하게 되면, 근저당권이 말소되지 않습니다. 따라서, 세입자가 후순위로 전입신고를 한 경우에도 인수된 임차권은 유효하게 유지됩니다.
근저당권 말소 조건으로 매매하는 방법
근저당권 말소 조건으로 매매할 때는 매도인과 매수인이 합의하여 근저당권 말소 조건을 정해야 합니다. 일반적으로, 매도인은 매매대금을 지급 받아 근저당권을 말소함과 동시에 소유권을 이전해주고, 매수인은 대항력을 갖춘 후순위의 미등기 임차권만 인수하게 됩니다. 또한 후순위 임차인의 명도도 조건으로 해서 계약을 할 수도 있습니다.
근저당권 말소 및 임차권 말소 조건으로 매매하는 방법
근저당권 말소뿐만 아니라 임차권도 말소하기로 합의한 경우, 매도인과 매수인은 임차인과 협의하여 세입자를 내보내거나 세입자와 임대계약을 종료하는 방법 등을 합의해야 합니다. 합의를 할때 일반적이니 경우에는 부동산을 믿으시면 되지만 이상한 신탁이나 어려운 용어로 부동산만 믿으라고 하는 등의 이야기를 들으신다면 아래 링크로 무료 부동산 법률 상담 받아보시는 것 추천드립니다.
근저당 안고 매매 방법
일반적이지는 않은 경우지만 근저당의 금리가 매우 저렴하여서 근저당을 없애는 것보다 안고 매매할 수 있는 경우도 있습니다. 물론 은행에서 허락해야하지만요. 이럴 경우 근저당을 안고 매매를 할 수도 있습니다
근저당 안고 매매를 할 때에는 매매 계약서에 근저당권이 설정된 대출 계약을 인수한다는 특약을 추가합니다. 이렇게 인수된 대출금은 매매대금에서 공제됩니다. 매수인은 은행의 동의를 얻어 근저당권 변경계약을 체결하고 변경등기를 이행합니다.
또한, 근저당 안고 매매할 때에는 대출 채무의 승계 방식을 정해야 합니다. 승계 방식으로는 병존적 채무인수, 면책적 채무인수, 계약인수, 이행인수 등이 있습니다. 각각의 방식에는 장단점이 있으므로 상황에 맞게 선택해야 합니다.
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매매계약서에 근저당 안고 매매하는 특약 추가하기
매매계약서에 근저당 권리를 말소하고 매매하는 특약을 추가해야 합니다. 이를 통해 매매 대금에서 근저당 권리를 공제할 수 있습니다. 매매계약서 작성 시, 근저당 안고 매매하는 내용을 명확하게 기재해야 합니다.
정리
마지막으로 이런 근저당을 안고 매매하는 경우나 말소를 약속하고 계약을 체결하더라도 계약 사기나 문제가 발생할 수 있습니다. 최근 뉴스에 나온 등기부등본을 확인하고 계약을 했는데 진짜 주인이나 법률상으로 주인이 바뀌어서 집을 뺏긴 경우가 있는데요. 따라서 계약을 할때 부동산권리 보험을 들어두는 것을 추천드립니다. 1억에 5만원정도 하고 만약 문제가 발생하면 해결해주기 때문이죠. 아래는 권리 보험 링크이니 한번 읽어보시는 것 추천드립니다.
