부동산경매 말소기준권리란?
부동산경매 말소기준권리는 부동산 경매 시 어떤 권리가 낙찰자에게 인수되는지를 결정하는 권리의 말소 여부를 판단해주는 등기된 권리입니다. 경매 절차에서 말소되는 권리들 중 가장 빠른 등기일을 가진 권리를 말소기준권리라고 합니다. 말소기준권리는 경매에서 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분짓는 중요한 기준이 됩니다.
말이 어려울 수 있는데 간단히 정리하면 그 집에 대해서 가장 먼저 대출을 받은 것이 말소 기준 권리가 됩니다. 그 집에 대해서 a은행에서 대출 받고 이후에 b은행에서 대출을 받았다면 a은행에서 대출 받은 것이 말소기준권리가 됩니다.
그럼 경매에서 a은행이 말소기준권리가 되므로 a은행에서 빌린 돈부터 갚아주고 남으면 b은행 것을 갚아주는 식으로 됩니다. 즉, 가장 우선이 되는 권리(채무)라고 생각하시면 됩니다.
말소기준권리 종류
말소기준권리에는 다양한 종류가 있습니다. 그 중에서 주로 다음과 같은 5가지 종류의 권리들이 말소기준권리에 해당합니다:
- 저당권, 근저당권(은행대출, 개인대출이라고 생각하면 쉬움)
- 담보가등기
- 가압류, 압류
- 경매개시결정등기
- 최선순위 전세권자가 경매신청(배당요구)를 한 경우
말소기준권리 확인 방법
말소기준권리 확인을 위해 부동산 등기부등본을 열람해야 합니다. 등기부등본에서 갑구에 등기된 저당권, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 빠른 등기일을 확인하면 됩니다. 이 등기일이 말소기준권리의 결정적인 기준이 됩니다.
말소기준권리와 인수된 권리
말소기준권리와 인수된 권리는 경매에서 어떤 권리가 낙찰자에게 인수되는지를 판단하는 중요한 요소입니다. 다음은 말소기준권리와 인수된 권리에 대한 상세한 설명입니다:
말소되는 권리
다음의 권리들은 경매 절차에서 말소되는 권리들입니다:
- 저당권과 근저당권
- 담보가등기
- 가압류와 압류
- 경매개시결정등기
- 배당요구를 하지 않은 최선순위 전세권
인수되는 권리
다음의 권리들은 경매 절차에서 낙찰자에게 인수되는 권리들입니다:
- 유치권
- 법정지상권
- 분묘기지권
- 말소기준권보다 먼저 등기된 지상권, 지역권, 임차권, 가처분 등의 권리들
말소기준권리와 근저당권
말소기준권리와 근저당권은 경매에서 중요한 역할을 합니다. 근저당권은 채무자가 채무를 보증하기 위해 부동산에 설정한 권리로 채권자의 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다. 다음은 말소기준권리와 근저당권에 대한 상세한 설명입니다
말소기준권리와 근저당권 설정
근저당권은 채무자 또는 제3자가 채무를 담보로 제공한 부동산에 설정되는 권리입니다. 채무자가 부동산을 점유 및 사용하지 않고 채무를 담보로 설정한 경우, 근저당권이 설정됩니다. 말소기준권리와 근저당권은 경매에 큰 영향을 미치는 권리로, 근저당권이 낙찰자에게 인수되면 낙찰자는 해당 권리의 책임을 부담해야합니다.
말소기준권리와 근저당권 해지
근저당권은 채무자가 해당 채무를 상환하면 해지됩니다. 압류나 가압류 등 다른 법적 조건에 따라 근저당권이 해지될 수도 있습니다. 근저당권이 해지되면 말소기준권리에 의해 해당 권리는 말소되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
말소기준권리와 부동산 관련 다른 권리
말소기준권리와 함께 부동산 관련 다른 권리들도 경매에서 중요한 역할을 합니다. 다음은 말소기준권리와 관련하여 알아야 할 다른 권리들에 대한 설명입니다:
전세권과 말소기준권리
전세권은 부동산에 대한 임차인의 권리로, 부동산의 전부에 설정되어 있는 전세권은 말소기준권리가 될 수 있습니다. 하지만 전세권이 말소기준권리가 되려면 해당 전세권자가 경매신청(배당요구)를 하거나 배당을 요구해야합니다. 전세권이 말소되면 매수인이 인수하게됩니다.
대항력
대항력은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아두면 생기는 것입니다. 예를 들면 a은행에서 대출 받은 주택에 임차인이 대항력을 얻으면 경매시에 a은행에서 먼저 대출 받은 금액 만큼 낙찰금에서 빠지고 임차인이 남은 돈을 가져갈 수 있습니다. 즉, 선순위보다는 대항력이 없죠.
그래서 낙찰금이 부족하면 못가져가게 되는 것이죠. 그래서 대출이 있는 주택에는 전세를 들어가면 안되고, 들어간다 치더라도 낙찰시 은행에서 빌린것 갚고도 나의 전세금 만큼 낙찰금이 있는 주택으로 들어가야합니다.
일반적으로 대항력이 있다는것은 선순위 대출이 없다는 것을 말합니다. 그럼 말소기준권리보다 대항력이 우선시 되기 때문에 무조건 전세금을 보호 받을 수있습니다.
다만 사기꾼들이나 부동산에서 그 주택가격을 높게 속이거나 하면 당할수 밖에 없고 경기가 안좋아져서 건물 가치가 낮아지면 그것도 문제입니다. 이런 경우 전세금을 다 못돌려 받는데요.
예를들어 1억짜리 오피스텔에 1억2천짜리 대항력을 갖추고 있다면 이걸 누가 낙찰 받을가요. 그럼 아무도 낙찰을 안받는데요. 그럼 경매가 끝도 없이 계속 되고 경매가 계속 진행되면 경매를 신청한 사람 아마 전세 임차인이 경매 진행비용을 내야하고 결국 매우 저렴한 가격까지 떨어지면 약 100만원, 200만원 떨어지면 그때 임차인이 낙찰받아야 합니다. 아니면 경매는 무한대로 가게 되어있습니다. 무한대로 가도 어차피 경매 비용을 임차인이 내야하기 때문에 임차인이 낙찰받아서 되팔던지해서 손해를 줄일 수 있습니다. 그럼 약 2천만원정도 손해네요.
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이런 경우 말고 다가구 주택이 경매로 나와서 낙찰을 누가 받아가고 낙찰금이 작아 전세금을 못받는 경우도 있는데 이건 정말 최악입니다. 따라서 원룸건물 같은 다가구 주택은 전세 말고 월세사는것 추천드립니다. 여기서 전세살다가 돈 날리면 전부 날리는 것입니다. 위의 설명이 부족했다면 아래 부동산 법률전문가 무료상담 받아보시는것 추천드립니다.
기타 부동산 권리들과 말소기준권리
저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 임차권 등 다양한 부동산 권리 중 말소기준권리와 어떻게 처리되는지를 알아야합니다. 말소기준권리의 결정적인 기준은 해당 권리가 말소기준권리보다 먼저 등기되었는지 여부입니다. 말소기준권리 이전에 등기된 권리는 낙찰자에게 인수되고 이후에 등기된 권리들은 말소됩니다.
말소기준권리 확인과 주의사항
말소기준권리를 확인하기 위해 부동산 등기부등본을 열람하고 현장조사를 해야합니다. 근저당권, 압류, 가압류 등은 등기부등본에서 확인할 수 있지만 유치권이나 분묘기지권 등은 등기부등본에 기록되지 않습니다. 유치권이나 분묘기지권과 같은 경우에는 현장방문을 통해 확인해야합니다.
말소기준권리와 함께 근저당권 설정과 해지에 대해서도 알아야합니다. 근저당권은 채무자가 채무를 담보로 설정한 권리로써 상환하면 해지되거나 다른 법적 조건에 따라 해지됩니다. 말소기준권리와 근저당권은 경매에서 중요한 요소이므로 주의가 필요합니다.
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주의사항
부동산 경매에서 말소기준권리와 인수되는 권리의 파악은 매우 중요합니다. 경매 낙찰 직전에 이러한 권리들을 확인하고 인수될 권리들에 대해서도 주의해야합니다. 특히 근저당권과 전세권 등의 경우에는 매수인이 부담할 수 있는 부채가 늘어나게 됩니다. 유치권이나 분묘기지권과 같은 권리들은 부동산 등기부등본에 등재되지 않으므로 현장 조사가 필요합니다.
말소기준권리와 인수되는 권리의 확인은 경매 입찰 전에 주의깊게 해야합니다. 권리의 확인을 통해 어떤 권리가 인수되고 어떤 권리가 말소되는지를 사전에 알 수 있습니다. 이를 통해 매수자는 불필요한 부담을 줄이고 경매에 참여할 수 있습니다.
부동산 등기부등본 열람 및 발급 방법(전세사기 필수 체크)
결론
부동산 경매에서 말소기준권리는 낙찰자에게 인수되는 권리와 말소되는 권리를 판단하는 중요한 기준입니다. 근저당권, 전세권, 유치권 등 다양한 부동산 권리들이 말소기준권리에 영향을 미치므로 경매 입찰 전에 주의깊게 확인해야합니다. 이를 통해 매수자는 부담을 최소화하고 원하는 부동산을 안전하게 인수할 수 있습니다.
다만 등기부등본을 무조건 믿으면 안되는데요. 최근에 등기부등본을 믿고 샀다가 나중에 증여가 잘못됬거나 불법으로 얻은 재산이어서 원래 주인에게 재산이 돌아가게 되면 그것은 등기부등본에 없던 것이기 때문에 나도 몰랐던것인데 뺏기게 됩니다. 정말 억울하죠. 방법은 돈을 주고 부동산 권리 보험에 가입해야 됩니다. 따라서 매매를 할 때 법률 전문가에게 상담 받는것은 정말 필수 인것 같습니다.