토지 대출 받으려고 하시나요? 토지담보대출에 대한 고민을 해결할 수 있는 내용을 정리 해봤습니다. 토지담보대출은 쉽지 않습니다. 토지의 시세 산정기준인 감정가액과 DSR 규제 등을 알아보면서 한도를 높이는 방법을 알려드리고 있습니다. 2금융권이나 상호금융권을 이용하여 토지담보대출을 받는 것이 유리하며, 토지 인근 금융사를 이용하면 감정가를 높게 평가해준다는 장점이 있습니다.
토지담보 대출이란?
토지담보대출은 한마디로 말씀드리면 절대 쉽지 않습니다. 그렇지만 오늘 글을 끝까지 보시면토지담보대출에 대한 고민을 조금이나마 해결할 수 있을 거라 확신합니다. 그럼 본격적으로 토지담보대출에 대해 알아보겠습니다.
한도는?
우선 토지 담보 대출은한도가 거의 안 나는 편이기에 사업자 조건으로 토지담보대출을 실행한다고전제하고 말씀을 드리도록 하겠습니다. 토지는 일반적인 주택담보대출과 달리 지역별 지목별로 ltv 한도가 상의합니다.
지목에 따라 다른데요. 아래와 같습니다.
- 전 답 과수원인 경우에는 토지 감정가액의 60에서 65%
- 나대지의 경우에는 감정가액의 70%
- 개발행위인허가를 득한 토지의 경우에는 감정가액의 최대 80%까지 토지 담보대출이 가능합니다.
한도를 높게 받는 방법
여기서 눈여겨봐야 할 것은 토지의 시세 산정기준이 감정가액이라는 것입니다.
아파트나 주상복합건물 등의집합건물을 제외한 부동산들은 시세라는 것을 파악하기 힘든데요. 그래서 금융기관들은 토지담보대출을 진행하기 전 탁상감정을 통해 땅의 가치를 대략적으로 확인을 합니다. 은행에서 내가 가지고 있는 토지의 가치를 높게 쳐주면 그만큼 대출 한도가 늘어나게 되겠죠.
토지담보대출의 한도를 높게 받기 위해서는 이곳저곳 발품을 파는 노력이 필요합니다. 그렇지만 아무 곳에나 가서 토지담보대출에 대해 문의를 주시면 안 되고요.
토지를 주력으로 취급하는 금융사의 지점을 먼저 파악한 후에 상담을 받아보실 것을 권유드립니다.
추가로 토지대출 한도 상담 받고 싶으면 아래 링크에서 확인하시면 됩니다.
토지 담보 대출 DSR
총 부채 원리금상환비율 dsr 은 연간 납부해야 할 대출 원금과 이자의 합계액을 소득 대비일정 비율 이내로 제한하는 규제입니다. 현재 가계대출의 총액이 1억을 초과하는 경우 1금융권은 DSR 40% 2금융권은 DSR 50%를 각각 적용해 대출한도를 산출하고 있습니다.
토지대출의 경우에도 DSR 규제를 적용받고 있기 때문에 일반 개인조건으로 토지담보 대출을 받는 경우에는 1금융권에 비해 10% 정도 dsr의 여유를 가질 수 있는 단위농협이나 축협 수협새마을금고 등의 상호금융권을 이용하는 것이 유리합니다.
DSR때문에 대출이 안될때 추가 대출하는 방법(대환대출로 금리 2%낮추기)
이 10%가 아무것도 아닌 것 같지만 금리나 다른 조건이 동일하다고 할 때 대출 한도 금액이 1금융권에 비해서 1.2배 정도 됩니다. 이러한 지역상호 금융사들은 DSR 측면에서 뿐만 아니라 실제 그지역 토지를 담보로 대출을 해준 경험이 많기 때문에 1 금융권보다는감정가를 더 높게 봐 주는 등 몇 가지 추가 적인 이점이 있습니다.
만약DSR 규제로 인해 개인으로 토지 담보대출이 불가한 경우에는 사업자조건으로 토지 담보대출을 진행해야 하는데요. 단 이때는 은행에 미리 해당토지를 어떤 목적으로 활용할지에 대한 계획서를 제출해야 합니다.
이 부분은 보통 모집 법인측에서 알아서 해주는 부분이기 때문에 더 이상 이야기하지 않고 넘어가도록 하겠습니다.
토지 대출 받는 방법
우리가 일반적으로 대출을 신청하는방법에는 어떤 것들이 있죠. 금융사 홈페이지나 앱을 통해 온라인으로 신청할 수 있을 거고요. 은행 창구에 직접 방문해서 대출을 신청할 수도 있고요. 때로는 대출상담사를 통해서도 대출을 신청할 수가 있습니다.
하지만 이건 어디까지나 일반적인 대출 신청방법이구요. 토지대출의 경우 앱이나 홈페이지를 통한 온라인 신청은 안 된다라고 생각하시는게 편하세요. 토지대출은 시세가 불분명하고 다양한 변수가 있기 때문에 아직까지는비대면으로 진행하는 것이 어렵습니다.
그러다 보니 많은 분들이 은행 창구를 직접 방문하는 것이 보통인데요. 하지만 은행 창고를 직접 방문하는 것은 효율성이 좋은 방법이라 할 수 없습니다. 은행 창구에서는 곧바로 토지의 가치를 판단할 수 없기 때문에 결국은 확인하고 전화드릴게요. 라는 AI 같은 답변을 받기 십상입니다.
- 토지담보대출의 한도나 금리를 비교하기 위한 가장 쉬운 방법은 전국적으로 토지담보대출을 취급하는 취급하는 대출 모집인에게 탁상 감정을 의뢰하는 방법이 하나 있고요.
- 다른 방법은 토지 인근의 새마을금고나 농협을 온라인으로 검색해 전화로 탁상감정을 의뢰하는 방법이 있습니다.
간혹 대출상담사에게 탁상감정을 의뢰하는 것이 어렵지는 않은지 물어보시는 고객님들이 종종 있는데요. 결론부터 말씀드리면 절대 어렵지 않습니다.
검색이나 이 사이트를 통해 알게 된 대출상담사에게 문자나 카톡 또는 전화로 탁상감정 의뢰를 하시면 됩니다. 탁상 감정이 필요하신 분들은 아래 링크 이용해주시면 됩니다.
대출상담사는 창구직원보다 적극적으로 임할 수 밖에 없기 때문에 탁상 감정 의뢰를 하면 생각보다 빠르게 결과를 산출에 통보해 주게 됩니다. 또 대출상담사는 보통 3~4곳의 지점에 동시에 감정평가를 넣기 때문에 한도나 금리 등이 조건은 지점별로 비교해 선택이 가능한 장점이 있습니다.
참고로 대출 상담사에 대해서 부정적으로 생각하신 분들이 있을 수 있는데 대출을 알선해주고 은행 측에서 대출에 대한 수수료를 받는 분들이기 때문에 사용자 측에서는 손해 볼 것이 없습니다. 하지만 그 대출 상담사가 믿을 만한 분인지에 대해서는 의문을 갖아야 하는데요. 리뷰나 동네 부동산에서 추천해주신 분들, 이전 거래가 많아서 은행에서 알고 계신분들과 접촉해서 상담받는 것이 좋습니다.
토지 인근 2금융권 찾는법
토지 인근 상호금융기관을 찾는 건 네이버 지도나 카카오맵을 사용하시면 됩니다. 내가 가진 토지인 건 주소지로 지도로 옮겨 놓고 현지도 내 장소 검색 예측한 다음 신협 새마을금고 농협 등으로 검색하시면 됩니다. 참고로 인근 상호금융으로 추천드리는 이유는 다음과 같습니다.
예를 들어서K* 은행 강남지점이 있다고 가정할게요. 해당지점에 a라는 고객이 찾아와서 세종시에 있는 ** 아파트에 대한 구입자금대출을 받으려고 한다고 요청하더라도 별 무리 없이 주택담보대출이 가능하죠. 왜냐하면 아파트 같은 공동주택은 KB 시세나 한국 부동산원시세를 통해 주택의 가치를 파악하기가 매우 용이하기 때문입니다.
그렇지만 만약 b라는 고객이 찾아와서 세종시에 있는 토지에 대한 담보대출을 요청한다면 거의 99%는 저희 지점에서는 취급이 힘들 것같습니다. 라는 답변할 것입니다. 토지담보대출 진행시 금융사 입장에서는 무조건 현장 실사를 나가야하는데 그 시간에 다른 일에 집중하고 싶겠죠. 의뢰를 받는 것 자체를 거절할 가능성이 매우 높습니다.
그나마 토지 인근의 농협이나 새마을금고 지점들은 쉽게 현장시설을 갈 수 있기 때문에 대출이 나올 확률이 그만큼 높아지는 것입니다. 하지만 이건 어디까지나 일반적인 토지 담보대출에 해당하는것일뿐 토지 담보대출 신청금액이 매우 크다면 전국 어느 지점에서든 두팔 벌려 환영입니다.
대출 순서
- 1.가장 먼저 토지담보대출을 신청하고자 할 때는 담보로 제공할 토지에 대한 기본정보와 대출금액 등을 포함하여 간단한 상담 및 접수를 합니다.
- 2.접수된 토지 정보를 바탕으로 담보로 제공할 토지의 탁상감정을진행합니다. 이때 대출금액과 토지가치 등을 고려하여 대략적인 감정평가를 진행하게 됩니다.
- 3.탁상 감정 후 금융 소비자가 대출을진행하겠다는 의사를 표시하면 금융사는 대출신청자의 신용조회를 실시하고 대출가능 여부에 대해 통보해 주게 됩니다.
- 4.대출신정자는 토지대출과관련된 각종 서류를 제출합니다. 서류검토 후 대출기관에서는 현장 실사 및 정식 감정을 진행합니다.
- 5.실사 및 감정이 끝난 후 은행에서는 차주의 대출 상환 능력 등을 고려하여 최종적인 대출 한도와 금리에 대한 본 승인이 이루어집니다.
- 6.본 승인후 대출약성서를 작성합니다. 대출 작성서에는 대출금액 대출 이자율 상환 방식 등에 대한 내용이 담겨 있습니다. 대출 약정서 작성 후 대출금을 지급하고기표를 완료합니다.
토지 대출 서류 및 금리
토지담보대출 진행 시 금융사마다 요구하는 서류가 조금씩 다르긴 하지만 공통적으로 필요한 서류는 다음과 같습니다.
- 등본, 초본, 인감
- 신분증, 국세 지방세 완납 증명서
- 등기권리증 매매계약서
- 소득금액 증명원
금리는 최근 약6에서 7%대의 금리를 형성하고 있고요. 하지만 금리는 시장 상황에 따라 얼마든지 변동될 수 있다는 점 꼭 기억해 주시기 바랍니다. 금리가 궁금하신 분들은 아래 링크로 조회 해보시면 도움 되실 것입니다.
토지 대출 안되는 경우
마지막으로 토지 담보대출 진행 시 자주묻는 질문에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
무허가 불법 건축물
대표적으로 토지 위에 불법 무허가 건축물이나 묘지 철탑 등이 있다면 토지대출이 불가합니다. 여기서 무허가 건축물은 건축물대장이 없는 건축물을 이야기합니다.
등기가 안 된 건축물을의미하는게 아닙니다. 등기가 안 된 건물은 시골에 가면 의외로 상당히 많은 편입니다. 토지에 묘가 있는 경우 일반적으로 토지담보대출이 안 되지만 반드시 불가한 것은 아닙니다. 지점에 따라서 분묘 이장을 조건으로 토지담보대출이 가능한 경우도 있습니다.