상가담보대출 받는 방법 궁금하신가요? 사업을 하거나 임대를 놓으려고 하는데 최대한도 얼마까지 받을 수 있을까요? 상가는 구분상가와 통상가가 다르고 또 상가는 RTI라고 LTV같은 상가 자체 대출 기준이 있는데요. 이 RTI계산법과 대출 많이 받기 위해서 렌트 프리나 은행 상담 방법, 추가 대출 등 노하우 알려드립니다.
상가 대출이란?
상가담보대출 요즘 쉽지 않아요. 상가는 대표적인 수익형 부동산입니다. 나의 사업장으로 사용하며 사업 소득을 발생시키기도 하고 임대를 통해서 임대 수익을 만들어 내기도 하죠. 상가는 크게 구분상가와 통상가로 나눌수가 있습니다.
구분상가, 통상가
구분상가는 아파트처럼 개별 호수가 나오고 등기상에도 1호 2호처럼 구분이 명확하게 되어 있는 부동산입니다.
이렇게 개별적으로 분양 또는 매매가 가능하고 소유자도 각각 다른 경우가 그에 반해 통상가는 토지와 건물이 하나의 등기부로 표시되는 부동산을 이야기 합니다. 실제로는 각층별로 임차인이 다를 수도 있고 같은 층을 여러 개로 나누어서 각기다른 점포가 들어올 수 있지만 등기상으로 구분이 되지는 통상가는 보통 토지와 건물이 한명 또는 하나의 법인인 경우가 대부분 입니다.
상가 대출 감정
통상가와 구분상가 모두 대출을 알아보기 위해서는 감정을 해야 하는데요. 각각 감정의 방식이 조금씩 다릅니다.
통상가와 구분상가 감정 차이
통상가는 해당 지번의 토지와 건물모두를 감정 평가 하는 것으로 건물 주변의 상권과 유동인구 등의 사항들을 평가하게 됩니다. 구분상가도 마찬가지로 주변의 입지나 상권 등을 평가요소에 반영 하지만 여기에 한 가지 더 고려하는 요소가 있는데요.
그것은 바로 건물내에서의 층별 위치별로 감정평가금액이 달라진다는 것입니다.
같은 면적의 상가라고 하더라도 건물의 전면부에 있어서 사람들 눈에 띄기 쉽고 많이 찾는 위치에 자리한 구분상가라면 감정평가 금액이 높게 책정되지만 건물의 후면부나 안쪽에 위치한 경우 감정평가 금액이 상대적으로 낮게 책정이됩니다.
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상가담보대출의 종류
상가담보대출은 자금의 사용목적에 따라서 크게 2가지로 나눠 볼수 가 있습니다. 자기 사업장 운영을 위한 시설자금대출과 임대수익을 얻기위한 임대사업자대출이 그것입니다.
자가사업장 대출 : 시설자금대출
자가 사업장 운영을 위한 시설자금대출의 경우 사업 소득으로 상가담보대출의 이자를 상환할수 있는지에 대해서 확인을 하게 이러한 이유로 사업장 운영을 위한 시설자금대출은 소득금액증명원 또는 카드 매출내역 부가세 과세표준증명원 등의 자료를 제출하게 되 구요.
임대 사업자 대출
이에 반해 임대소득을 얻기 위한 임대사업자대출은 많이 들어보셨겠지만 ‘rti’ 즉 해당 건물의 임대소득으로 대출이자를 납부할 수 있는지 여부를 확인하게 됩니다. rti 에 따른 상가보대출의 한도는 아래 링크 참고해주세요.
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상가 담보 대출 한도
상가담보대출의 한도는 크게 3가지에 의해서 결정이 됩니다.
- 첫 번째 감정가액
- 두 번째 rti
- 세 번째 신용도
다만 rti 는 개인임대사업자에만 적용되는 규제라는점 꼭 유념해 주시기 바랍니다.
감정가액 산정 방법은?
우선 감정가액에 따른 상가담보대출의 한도를 알아보도록 하겠습니다. 통상적으로 감정가액은 매매가액의 80~90% 정도를 잡아주구요. 대출 한도는 감정가액의 60~80% 정도 까지 가능합니다.
이것을 다시 한번 계산을 해보면 매매가액 기준으로는 대출한도가 50~70% 사이라는 것입니다. 한가지 꿀팁을 드리자면 상가담보대출시 진행시 은행원이나 지점의 재량도 매우 중요합니다. 상가대출에 적극적으로 협조하는 실무자나 은행 지점을 만나면 대출 한도가 매매가액의 70% 정도까지 무리 없이 나올수도 있지만 소극적인 지점을 만나면 대출 한도가 매매가액의 50%까지 줄어드는 경우도 있습니다.
만약 원하는 만큼 대출한도가 나오지않는 경우에는 제세공과금이나 감리비 건물의 가치를 상승시키는데 들어가는 비용 등 기타 비용을 감정가액에 포함시킬 수도 있습니다.
상가대출 금리비교(최저4.5%는 어디?, 최대한도는 어디?)>>
rti 산정방법은?
rti규제에 따른 상가대출의 최대한도는 연간임대소득 나누기 대출연이자율을 하면 쉽게 구할수 있습니다. 다만 rti는 1.5이상이 되어야 합니다.
rti=연간 임대소득 /연이자
rti에 따른 최대한도를 높이기 위해서는연감임대소득을 높이거나 대출 연이자율을 낮추든 해야 하는데현실적으로 대출연이자율은 크게 낮추기 힘들어요. 그렇다면 연감임대소득을 높여야 하는데. 이건 임차인과의 합의를 통해 렌트프리를 주고 임대차계약서상 월임대료를 높게 책정을 하는게 가장 쉬운 방법이라고 할수 있습니다.
신용 산정방법은?
간혹 은행에서는 ltv를 계산하면“ 신용이 5% 정도는 발생할 것 같습니다. ” 라는 이야기를 하기도 합니다. 담보 물건으로 받을 수 있는 상가 담보대출이 담보 가치의 한도를 벗어났을 때 신용을 포함해 대출 한도를 더 준다는 뜻입니다.
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이 경우 신용이 발생한 부분만큼은 금리가 높아질 수 있는데요. 금리가 높아지는 점이 마음이 안들면 공동담보를 제공해서 금리를 낮춰볼 수도 있습니다. 대표자나 혹은 그 가족들이 소유한 아파트 등을 공동 담보로 제공하면 신용이 아닌 담보로 인정되기 때문에 금리를 훨씬 낮출 수 있습니다. 따라서 대출한도는 만족할 만큼 잘 나왔는데 금리가 약간 높다면 은행에 어떻해 하면 금리를 낮출수 있을지 적극적으로 물어봐야 합니다.
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상가 대출 시 자주 묻는 질문
금리는 ?
2023년 5월 기준으로 1금융권은 5%내외 2금융권은 6~7% 내외의 금리 를 형성하고 있습니다. 아니요.
dsr 포함 여부는?
상가담보대출은 dsr에 포함되지않습니다. dsr 규제는 가계자금목적 의 대출에만 적용될 뿐 사업자금목적의 상가담보대출은 dsr에 포함되지 않습니다.
DSR때문에 대출이 안될때 추가 대출하는 방법(대환대출로 금리 2%낮추기)>>
rti 충족 못하면?
rti 기준을 충족하지 못해 대출한도가 원하는 만큼 나오지 않을 때에는 2금융권의 상가담보대출을 이용해야 합니다. 2금융권은 상가대출 시 rti 를 보지 않고 진행을 해주는 지점도 상당히 많은데요. 그렇지만 한도가 늘어나는만큼 1금융권에 비해서 12% 정도 금리가 높은 단점이 있습니다.
이 글에서는 상가담보대출에 대해서알아보는 시간을 가져보았는데요. 만약 오늘 글에서 이해가안가시거나 더 궁금한점은 은행에 문의하시거나 이 글에 링크한 전문가를 통해서 한번 더 상담을 진행하시는 것을 추천드립니다.
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