개인회생하면 집이 경매로 넘어갈까봐 걱정하시는데요. 이 글에서 대처법인 주담대 연계형 개인회생(=채권채무 재조정)을 소개해드립니다. 개인회생을 고려하고 계신 분들이 가장 걱정하시는 것이 주택담보대출이 있는 집의 경매 문제입니다.
주택담보대출 연계형 개인회생
주택담보대출은 별제권으로 개인회생 변제 계획에 포함이 안 되기 때문에 별도로 정상변제를 하신다면 대부분 경매 없이 개인회생을 진행하실 수 있습니다. 그러나 정상 변제를 하여도 채무자의 신용을 문제삼아 저당권을 실행하여 경매를 진행하는 채권사도 있기 때문에 개인회생 신청 전 채권사와 이러한 문제를 협의하고 진행해야 합니다.
법원에서도 문제를 인지하고 신용회복위원회와 업무협약을 하여 채무자가 주택의 소유권을 유지하면서 변제를 할 수 있는 주택담보대출 채권채무 재조정 프로그램을 실시하고 있습니다. 주택담보대출 연계형 개인회생이라고 알려져 있는 이 제도의 대해 알아보도록 하겠습니다.
주택담보대출 연계형 개인회생이라고 많이 알려져 있으나 실제 명칭은 주택담보대출 채권 채무 재조정 프로그램입니다. 앞에서 간략하게 설명드렸듯이 주택담보대출이 있는 채무자가 개인회생을 진행하였을 때 담보권의 기한 강제집행이 진행되어 주택에 대한 소유권을 상실하게 되지 않도록 신용회복위원회와 연계하여 채무 재조정 절차를 거쳐 주택의 소유권을 유지하면서 현재 계획을 수행할 수 있도록 하는 프로그램입니다.
주택담보대출을 정상 변제를 하는 경우 일반적으로 대부분의 채권자는 개인회생을 문제 삼지 않으나 일부 채권자는 개인회생 신청을 사유로 담보권을 실행하여 강제집행을 진행하는 경우가 있습니다. 따라서 개인회생을 신청 전 담보채권자와 협의를 하여야 하며 그것이 아니라면이 프로그램을 신청하셔야 합니다.
신청은행
그러나 아직까지 모든 법원에서 이 프로그램을 지원하는 것은 아닙니다. 글 시점에서 신용회복위원회와 업무협약을 한 법원은
- 서울회생법원,
- 수원지방법원,
- 춘천법원,
- 청주지방법원,
- 창원지방법원
이며 이곳에 개인회생을 신청한 경우만이 프로그램을 신청할 수 있습니다. 자세한건 아래 링크 확인하세요.
신청조건
다음으로 신청 조건을 알아보겠습니다.
- 첫 번째 1주택 소유자이면서 해당 주택의 실거주 중인 담보주택 가격이 6억원 이하인자만 지원 가능합니다. 주택 가격은 신청일 기준 KB 부동산 시세 또는 개별공시지가로 산정합니다. 주의할 점으로 오피스텔은 주택법상 주택에 해당되지 않기에 지원이 불가하며 제3자와 공동소유 공동담보의 목적물인 경우 1주택 소유자로 해당되지 않기에 지원 불가합니다. 또한 해당 주택의 실거주를 하여야 하나 원격지 근무 부모부양 등의 사유로 실거주를 못한 경우는 예외로 신청 가능합니다.
- 두 번째 부부 합산 연소득이 7천만원 이하인자만 지원 가능합니다. 실수령의 기준으로 소득세 주민세, 4대 보험료 등을 공제한 금액이므로 잘 계산해 보셔야 합니다.
- 세 번째 주택담보대출 연체 기간이 31일 이상이어야 합니다. 주택담보대출이 2개 이상인 경우 한 건만 연체 31일 이상이면 지원 가능합니다.
- 네 번째 담보채권자가 신용회복지원 협약 가입한 금융회사여야 합니다. 신용회복지원협약 가입한 금융회사는 신용회복위원회 홈페이지에서 조회 가능합니다.
- 다섯번째 담보주택의 협약 미가입채권자의 가압류, 가처분 등 관리제한이 없어야 합니다. 단 협약 가입채권자의 권리 제한인 경우에는 지원 가능합니다.
- 여섯번째 이미 담보주택의 경매개시 결정이 있는 경우는 지원 불가합니다. 단 경매기일 이전의 경매 신청자가 경매 취하에 동의한 경우는 지원 가능합니다.
- 일곱번째 담보주택의 임차인이 있는 경우 지원 불가합니다.
- 여덜번째 채무자가 개인 채무조정 신청 제외 대상에 해당하는 경우 지원 불가합니다. 개인 채무조정 신청 제외대상은 신용회복위원회 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
채무조정 내용
채무조정 내용을 살펴보겠습니다.
- 상환기간은 원리금균등분할 상환 방식으로 최장 35년까지 연장이 가능합니다. 만약 잔여 상환기간이 35년 이상인 경우 기존 상환기간으로 합니다.
- 거치기간은 개인회생 변제기간과 동일하게 적용하는 것이 원칙입니다. 개인회생의 변제 기간은 일반적으로 3년이며 최장 5년까지 연장될 수 있습니다. 거치기간에는 이자만 상환합니다.
- 조정 이자율은 약정이자율의 50% 인하를 적용합니다. 단 이자율 하한이 존재하며 신청일 시점 한국은행 기준 금리에 2.25%를 더한 것입니다. 만약 이자율 하한보다 낮은 약정이자 유리라면 약정이자율을 유지합니다.
연체이자
연체이자의 한하여 감면이 가능하며 상환유예는 지원하지 않습니다. 개인회생 변제기간인 거치기간 동안 담보대출 이자를 상환할 수 있도록 개인회생에서 추가 생계비를 인정할 수 있습니다. 2022년 추가 생계비 인정액은 1인가구 37만원, 2인가구 67만원, 3인가구 93만원, 4인가구 111만원입니다. 이것은 서울 기준이고 광역시 및 기타지역은 차이가 있습니다.
다만 개인회생에서 추가 생계비를 인정할 경우 무담보 채권자들의 총 변제예정액이 줄어들게 됩니다. 그렇기 때문에 추가 생계비를 인정받은 경우에는 개인회생 변제 기간이 최장 5년까지 연장될 수 있습니다.
신청방법
신청 및 처리 절차를 알아보겠습니다. 주택담보대출채권 채무재조정을 희망하는 채무자가 법원에 해당 신청서를 제출하면 회생 위원이 신청대상 여부에 관한 심사를 거친 후 채무 재조정 프로그램의 회부하는 결정을 합니다. 이후 회부 결정일로부터 2개월 이내에 신용회복위원회에서는 조정 결과 보고서를 법원에 제출합니다. 마지막으로 변제 계획이 인가 되면 개인회생 변제 계획을 수행하고 면책 후 신용회복위원회 합의한 변제를 이행하면 됩니다.
서울 회생 법원 바로가기는 아래 링크를 확인하세요.
개인회생 경매 대처법 정리
법원과 신용회복위원회가 협업하는 채무조정인 주택담보대출채권 채무 재조정 프로그램에 대해 알아보았습니다. 개인회생을 신청하셔야 함에도 거주의 불안 때문에 어쩔 수 없이 워크아웃을 선택하는 분들이 있었습니다. 아니면 이러한 위험을 부담하고 개인회생을 신청하셨다가 집이 경매가 되는 분들도 있었습니다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 법원과 신용회복위원회에서 업무협약을 통해 좋은 제도를 시행하고 있습니다. 그러나 글일 기준으로 업무협약을 한 법원은 서울 수원 춘천 청주 창원 다섯곳뿐이니 지역을 잘 선택하시면 좋겠습니다.
추가적으로 월급이 압류되거나 경매 관련 불법 추심 대처 방법이 궁금하시면 경매, 월급 압류 협박은 불법추심(+대응방안2가지)을 참고하세요.