상가 대출 최저금리, 최대한도로 받는 방법이 궁금하신가요? 최저금리로 받으려면 1금융권, 최대한도로 받으려며 2금융권을 가야하는데요. 이 글에서 상가대출의 한도 높이는 팁, 어느 은행이 금리가 저렴한지 금리비교 알려드립니다.
상가대출 체크리스크
이 글에는 상가 대출을 받기 전에 미리 확인해야 할 필수 체크 사항과 대출 한도를 높이는 방법 상가 건물이나 근린상가 대출금리 등에 대해 알아보는 시간을 가져 보고자 합니다.
상가 대출진행 전 반드시 체크해야 할 사항은 크게 3가지라고 볼 수 있습니다.
- 감정평가 금액
- RTI비율
- 차주의 신용도
상가 담보대출의 최대한도는 감정평가액을 넘을 수 없습니다. 따라서 최대 대출 가능 금액을 알아보고자 하는 경우에는 우선 탁상 감정을 통해 상가의 가치를 평가받아 보아야 합니다.
탁상 감정이란 정식 감정평가 진행전에 상담자분들의 의사결정을 돕기 위해 사무실에서 지적 공부사항이나 기존의 거래 사례 등을 참조하여 상가의 가치를 대략적으로 먼저 검토해 드리는 것을 이야기합니다.
탁상감정 평가금액과 정식 감정 금액의 차이는 보통 5~10% 이내 수준입니다. 그리고 감정 받을때 상가는 통상가건물인지 구분상가인지 임대 목적인지, 사업용도인지에 따라 구분되는데요. 그 차이에 따른 감정평가 방법은 아래 링크 참고해주세요.
2.RTI 비율
RTI 비율은 연간 임대소득을 대출 이자 비용으로 나눈 값입니다. 개인 임대사업자는 RTI 150% 를 적용하는데요. 쉽게 말해 연간 임대수익이 연 이자의 1.5배 이상은 되어야 한다는 뜻입니다.
참고로 상호금융권은 지점에 따라 임대 소득에 기타 개인 소득까지 합산하여 RTI 120%를 맞춰주는 경우도 있습니다. RTI에 따른 대출한도 계산공식은 다음과 같습니다. 직접 계산하실 분들은 아래 링크 남겨드리니 계산해보세요.
RTI =연간임대소득 / 연 이자 * 100
| 연소득 | 100만원*12개월=12,000,000 |
| 연이자 | 80만원*12개월=9,600,000원 |
| RTI | 연소득/연이자*100=125% |
3.신용도
월세와 물건의 감정가가 높아도 차주의 신용도가 6등급 이하면 금융사에 따라 대출이 나오지 않을 가능성이 매우 높습니다. 신용점수가 낮아서 상가대출이 힘들다고 예상되는 경우에는 신용도가 높은 사람과 공동명의 계약을 함으로써 상가대출을 진행해 볼 수 있습니다.
은행입장에서는 안전한 담보라면 가능한 대출을 해주려는 입장입니다. 공동계약자 중 신용도가 높은 계약자를 차주로 하면 한도는 높게 금리는 낮게 상가대출 진행이 가능합니다.
미소금융, 신용이 낮아도 창업대출 가능(2023년)>>
상가대출 한도 높이는 방법
이어서 상가 대출의한도를 높이는 방법에 대해 설명드리겠습니다. 상가 대출에 한도를 높이기 위한 그 첫 번째 방법은 대출을 연초에 실행하는 것입니다. 다른 대출과 마찬가지로 상가 대출도 연말보다는 연초에 실행하는 것이 유리합니다. 참고로 dsr과 ltv는 상관없으니 참고하세요.
연초를 공략하라
각 은행 지점별로 매년 대출 목표 금액이 있습니다. 은행마다 매년달성해야 할 목표치가 있으므로 보통 연초에 부지런히 대출을 실행하고 연말로 갈수록 매출 총액을 관리하게 되는데요. 이미 연간 목표를 초과 달성한 지점의 경우 10월 이후에는 상품에 따라 대출을 중단하기도 합니다.
따라서 상가건물 대출을 받고자 하는 경우에는 가급적 연초에 대출을 알아보는 것이 유리합니다. 상가대출의 한도를 높이기위한
은행과 담당자(상급자)를 잘만나라
그 두 번째 방법은 여러 은행을 비교하는 것입니다. 이와 더불어 여러 담당자와 상담해보는 것이 중요한데요. 은행마다 지점마다 담당자마다 상가 대출이 조건이 조금씩 달라지게 됩니다. 그리고
대출 상담은 가능한 직급이 높은 상급자와 이야기하는 것이 좋습니다.
아무래도 경험도 많고 권한도 더 많이 가지고 있기 때문에직급이 낮은 직원보다는 더 좋은 조건을 제시해 줄 가능성이 높습니다. 만약 1금융권에서 대출이 불가능하거나 후순위 대출이 추가로 필요한 경우에는 2금융권을 알아보는 것도 좋습니다. 금리가 조금 높더라도 2금융권이 1금융권보다는 한도가 상당히 더 높은 편입니다.
따라서 우선은 인터넷에서 상가 대출을 비교를 한번해보시고 금리와 어느 은행에서 어떤 팀장님이 대출이 잘된다더라 같은 후기와 리뷰를 보신 뒤 대출을 시도해보시는 것을 추천드립니다. 상가 대출 비교는 아래 링크 통해서 가능합니다.
미소금융 창업 대출(7천 만원 대출,2023년 후기)>>
공동명의로 매입하라.
상가대출의 한도를 높이기 위한 그 세 번째 방법은 공동명의로 상가를 매입하는 것입니다. 공동 투자는 가능한 친척이나 형제처럼 믿을만한 사람이 있는 경우 추천할 수 있습니다. 공동 투자를 하면 소득세나 양도세와 같은 세금 혜택 외에 대출에도 유리한 측면이 있습니다.
가령 공동명이 부동산이라면 은행은 소유자 중에 신용이 더 좋은 사람을 대표차주로 하여 더 나은 대출 조건을검토하게 됩니다. 따라서 대출이 불확실하다면 나보다 더 좋은 신용도를 가진 지인과 공동명의로 상가를 매입하는 것도 좋은방법이라 할 수 있습니다.
추가 담보 설정
간혹 상가대출을 진행하다가 한도가 부족한 경우에는 신용이 5% 정도 발생할 수 있습니다 라고 이야기하기도 하는데요. 이런 경우에는 개인의 소득이나 신용 또는 아파트 같은 다른담보 물건을 추가하면 상가대출의 한도를 조금이나마 높일 수도 있습니다.
감정가 높이는 방법
상가대출에 한도는 앞서 알아본 것처럼 감정가를 기준으로 결정됩니다. 상가는 아파트처럼 객관적인 가격이 없기 때문에 감정가는 보통 매매가액의 80에서90% 정도라고 보시면 됩니다. 감정가 기준으로 금융권에 따라 대출 한도가 달라지는데요.
보통 1금융권은 조금 보수적으로 감정가 대비60%에서 80% 정도까지 대출이 가능합니다. 하지만이 모든 금액이 상가 대출의 한도가 되는 것은 아니고요. 다음의 경우의 수에 따라 상가 최우선 변제금을 공제한 금액이 실질적인 상가 대출이 최대한도가 되게 됩니다.
- 첫 번째 본인사업장을 직접 운영하는 경우 실질 최대한도는감정가액의 80%에서 상가 최우선 변제금을 공제한 금액이 내게 됩니다.
- 두번째 임대를 주는 경우 실질 최대한도를 감정가액의 80%에서 최우선 변제금과 상가 임대보증금 중 높은 금액을 공제한 금액이 되게 됩니다.
추가로 감정가를 높이는 방법이 궁금하시면 아래 링크 참고해주세요.
상가담보대출 받는 방법은?(대출한도, 종류, 감정가 10%올리기, RTI 계산법)>>
상가 대출 금리
마지막으로 상가 대출 금리에 대해 잠깐 알려드리겠습니다.
1금융권
1금융권상가대출이 금리를 살펴보시면
- 신한은행 4.56% 에서 5.07%
- 국민은행 4.65에서5.5%
- 우리은행 4.89에서 5.89%
2금융권
2금융권 상가대출 금리를 살펴보자면
- 상호금융권 5.5~7%,
- 더케이 저축은행 6 ~ 8%,
- 한국투자저축은행 4.5~13%
- 대신저축은행 4.69~16.19%,
- 키움저축은행 4~14%
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