후순위담보대출의 변화와 사업자 후순위담보대출의 유리한 점에 대해 알려드립니다. 대출규제 해제로 생활안정자금대출을 받는 것이 유리한 경우가 많지만, 일부 특수한 상황에서는 사업자 후순위담보대출의 활용이 필요합니다. DSR 규제로 인한 대출한도 부족이나 규제지역내 주택에 대해 LTV50% 이상의 대출한도를 원할 때 사업자 후순위담보대출이 유리합니다. 자세한 내용은 아래에서 확인해보세요!
후순위 담보대출이란?
후순위담보대출은 선순위권자가 있는 상황에서 받는 주택담보대출을 이야기 합니다. 등기부등본상 금융사의 근저당설정이 들어가 있다면 금융사가 선순위권자가 되고요. 등기상 근저당설정이 없다고 하더라도 대항력을 가진 임차인이 해당주택에 거주하고 경우, 임차인이 선순위권자가 될 수도 있습니다.
후순위담보대출은 크게
- 가계자금목적의 생활안정자금대출과
- 사업자금목적의 사업자 후순위담보대출로
나눌 수 있습니다.
생활안정대출 받는 것이 유리한가?
그렇다면 그 두 금융상품중 어떤 상품으로 진행하는게 유리할까요.? 일반적인 경우, 생활안정자금대출을 받는 것이 유리합니다. 지난해까지만 해도 전국 대부분의 지역이 규제지역으로 묶여 있었기 때문에 대출규제 우회수단으로 사업자 후순위담보대출을 활용하는 금융소비자들이 상당히 많았었지만, 현재는 강남3구와 용산을 제외한 모든 지역의 규제가 해제되었기 때문에 가급적이면 대출기간이 길고 , 금리가 낮은 생활안정대출을 받는것이 유리합니다.
사업자 대출의 장점은?
하지만, 일부 특수한 상황에 해당하는 경우에는 사업자 후순위담보대출을 활용해야 합니다. 사업자 후순위담보대출을 활용해야 하는 경우
첫번째는, dsr 규제로 인해 원하는 대출한도가 나오지 않는 경우입니다. 요즘 사업자 후순위담보대출을 이용하는 가장 큰 이유는 바로 dsr규제로 인한 대출한도의 부족인데요. DSR 규제 적용시, 신용대출이 하나도 없다고 하더라도 현재 금리 기준으로 연소득의 약 7~8배 정도 까지만 대출한도가 나오고 있기 때문에, 그 이상의 한도를 원하는 경우에는 사업자 후순위담보대출을 활용해야 합니다.
두번째는, 규제지역내 주택에 대해 ltv50% 이상의 대출한도를 원할 때 입니다. 앞서 설명해 드린것처럼 지난해 말까지만 해도 LTV규제로 인해 대출한도가 나오지 않는 경우 사업자 후순위담보대출을 많이 활용하였지만, 현재는 대부분의 지역이 비규제지역이기 때문에 ltv 기준 최대한도는 사업자 후순위담보대출이나 생활안정자금대출이나 큰 차이가 없습니다.
하지만 강남 3구와 용산구는 아직 규제지역으로 묶여 있기 때문에 생활안정자금대출의 최대한도가 ltv 기준 50% 까지입니다. 해당지역에서 LTV50% 이상의 대출한도를 원하는 경우에는 사업자 후순위담보대출을 활용해 자금마련이 가능합니다.
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후순위 담보대출 받는 방법
후순위담보대출은 증대환방식 또는 별도신청 방식으로 진행이 가능한데요. 예를 들어서 설명드리겠습니다. 기존대출이 1억원이 있는데 추가로 5천만원이 필요한 경우 기존대출보다 금리 등 조건이 좋으면 1억 5천만원을 신청하면서 기존에 있던 1억을 없애는 증대환방식으로 진행할 수도 있고요. 기존에 1억과는 별도로 5천만원만 따로 신청할수도 있습니다.
현재 생활안정자금목적의 후순위담보대출 ltv기준 최대한도는 다음과 같습니다.
1주택자는 규제지역 ltv50%, 비규제지역 ltv70% 다주택자는 규제지역 ltv40%, 비규제지역 ltv60%
하지만, 이건 어디까지나 ltv 기준 최대한도이고요. ltv기준 최대한도와 dsr 기준 최대한도 중 낮은금액이 실질적인 최대한도라고 보시면 됩니다. 사업자금목적의 후순위담보대출은 ltv와 dsr 규제적용을 받지 않지만, 요즘 금융시장 상황을 보면 지역상관없이 새마을금고, 신협등의 상호금융권과 보험사는 ltv70%, 저축은행,캐피탈은 ltv80%가 최대한도라고 보시면 됩니다.