전세사기 유형과 깡통전세 방지방법(미리 알고 있어야할 것)

전세사기란 무엇인가요?

전세사기는 부동산 관련 사기 중 하나로, 세입자가 전세금을 지불하고 전세계약을 체결한 후에도 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우를 말합니다. 세입자들은 신뢰를 바탕으로 전세금을 지불하며 전세계약을 체결하지만, 일부 악의적인 집주인들은 전세보증금을 돌려주지 않고 사라지거나, 불법적인 방법으로 전세금을 활용하는 전세사기를 저지를 수 있습니다.

전세사기 유형

전세사기에는 여러 가지 유형이 존재합니다. 세입자들은 이러한 사기 유형에 대해 알고 대비하는 것이 중요합니다.

1. 깡통전세

깡통전세란 전세금이 시세보다 훨씬 높아서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 상황을 말합니다. 대개 전세금과 선순위 권리의 합계가 시세의 70~80%를 초과하는 경우에 해당합니다.

2. 몰래 매도 또는 근저당 설정

집주인이 세입자와의 전세계약 체결 이후에 집을 몰래 매도하거나 근저당을 설정하여 세입자를 속이는 방법입니다. 세입자는 전세보증금을 반환받지 못하고 집을 떠나야 하는 상황에 처할 수 있습니다. 몰래 매도하는 경우에 문제가 되는 경우는 보증보험을 들은 경우입니다. 보증 보험을 들었을 경우에 임대인이 바뀌게 되면 신고를 해야되는데요. 이걸 못하면 보험 효력이 없어질 수도 있습니다.

혹은 전세계약서를 월세계약서로 바꿔서 대출을 실행하는 경우도 있습니다. 이렇게 난 가만히 있어도 당하는 경우가 있으니 꼭 보증 보험에 들으셔야 합니다.

3. 신탁사기

신축빌라나 아파트 등의 주택을 세입자에게 전세로 임대하는 것처럼 속여서 계약을 체결한 뒤, 실제로는 이중계약을 통해 다른 세입자에게 임대해주는 방법입니다. 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못하고 주택을 떠나야 합니다.

신탁이라는 용어가 어려운데요. 등기부등본을 확인하시고 신탁이라는 말이 있다면 아래 링크 통해서 부동산 법률 전문가에게 무료 상담을 받으시는 것을 추천드립니다. 부동산에서는 아마 계약을 원해서거나 아님 같이 사기를 치려고 무조건 괜찮다고 할 수 있기 때문입니다.

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4. 이중계약

전세계약을 체결한 세입자가 이중으로 전세계약을 체결하여 전세금을 2배로 지급받는 사기입니다. 세입자들은 서로 다른 세입자를 확인할 수 없도록 전세보증금의 잔금 지급일을 같은 날로 설정하여 사기를 저지를 수 있습니다.

이 경우는 정말 답도 없는데요. 속이려고 하면 여러 부동산에 매물을 내놓고 장난을 칠수 있습니다. 따라서 무조건 보증보험은 필수입니다.

또한 전세로 계약을 임차인과 하고 임대인에게는 월세로 계약해서 전세보증금을 빼돌리는 방법이 있는데요. 따라서 집주인과 만나는 것이 필수 입니다. 집주인척하는 통화나 위임장만으로는 위험할 수 있습니다. 그리고 왠만하면 집주인이 사는 원룸 건물을 들어가서 집주인을 보고 계약하는 것도 방법입니다.

전세사기 예방법

전세사기에 대비하여 다양한 방법을 사용하여 예방할 수 있습니다. 아래에는 전세사기 예방을 위한 몇 가지 방법을 소개하겠습니다.

1. 안심전세 앱 사용하기

전세계약을 체결하기 전에 안심전세 앱을 사용하여 전세매물의 시세와 집주인 정보를 확인할 수 있습니다. 또한, 부동산 등기부등본을 조회하여 선순위 권리의 여부도 확인할 수 있습니다. 아래 링크 통해서 바로 설치해보세요

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2. 임대인이 주택소유자 확인하기

임대인의 부동산 등기부등본과 전세계약을 체결할 집주인의 인적사항을 대조하여 일치하는지 확인해야 합니다. 대리 위임장 등에 대해서도 확인해야 합니다.

주민등록증을 위조하거나 대리로 위임장을 받아서 타인이 오는 경우도 있는데요. 이럴 경우에 상대가 날 속이려한다면 속을 수 밖에 없습니다. 따라서 보증 보험은 필수 입니다.

보증보험 관련해서 버팀목 대출 받을 때 필요한 보증보험이 있고 진짜 전세금을 못받을때 필요한 보증금반환보증이 따로 있는데요. 정확한건 글 확인해보세요.

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3. 전세계약서의 특약사항 확인하기

전세계약서에 기재되는 전세주택의 정보와 부동산 등기부등본에 기재된 정보를 대조하여 일치하는지 확인해야 합니다. 특약사항은 사기를 방지하기 위해 상세히 작성되어야 합니다. 또한 부동산에 정확하게 확인해야 합니다.

일부 부동산에서는 계약을 위해서 거짓된 정보를 말하기도 하는데요. 예를 들어 다가주 주택 가격을 더 높게 말하거나 해서 안심하게 합니다. 예를 들어 10억짜리 원룸건물에 전세와 대출이 9억이상인데 10억짜리를 15억짜리라고 해서 말한다든지 부동산도 믿어서는 안됩니다.

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4. 우선변제권과 대항력 확보하기

전입신고를 통해 대항력을 확보하고 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 대항력 확보를 위해 전입신고와 확정일자 부여를 미리 해야 하며, 우선변제권은 최우선으로 변제 받을 수 있도록 확보해야 합니다.

깡통전세란 무엇인가요?

깡통전세란 전세금이 시세보다 매우 높아서 세입자가 전세금을 반환받기 어려운 상황을 말합니다. 일반적으로 전세금과 선순위 권리의 합계가 시세의 70~80%를 초과하는 경우에 해당합니다. 깡통전세는 전세사기의 한 유형으로, 세입자가 전세금을 회수하기 어려워집니다.

깡통전세 피하는법

깡통전세를 피하기 위해서는 몇 가지 방법을 고려해야 합니다.

1. 시세 확인 후 계약하기

전세계약을 체결하기 전에 해당 주택의 적정 시세를 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 시스템을 이용하거나 공인중개업소를 방문하여 실제 거래 가격을 확인할 수 있습니다. 또한 안심전세대출 같은 전세금을 보호해주는 보증 보험을 들어야 합니다.

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2. 선순위 권리 확인하기

세입자는 부동산 등기부등본을 확인하여 선순위 권리를 확인해야 합니다. 임대차계약을 체결하기 전에 집주인이 부동산 등기부등본에 기재된 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다.

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3. 안심전세 앱 사용하기

안심전세 앱을 이용하여 전세매물의 시세를 확인하고 적정 전세금과 전세보증보험 가입 가능성을 진단 받을 수 있습니다.

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4. 대항력과 우선변제권 확보하기

전입신고를 통해 대항력을 확보하고, 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 세입자는 대항력과 우선변제권을 최대한 빠르게 확보해야 합니다. 이 부분은 사실 되어 있을거라 판단 됩니다. 다만 대항력이 있다한들 전세가격이 너무 높은 경우나, 이미 선순위 임차인이 많아서 원룸 건물 전체가 넘어가는 경우에는 답도 없죠. 따라서 보증보험이 필수 입니다.

그리고 만약 이미 전세사기를 당했다면 정부에서 여러모로 지원을 해주고 있으니 참고해보세요.

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전세사기에 대한 자주 묻는 질문

1. 전세사기 예방을 위해 어떤 조치를 취해야 하나요?

전세사기를 예방하기 위해서는 시세를 확인하고 적정 전세금을 파악하는 것이 중요합니다. 선순위 권리와 집주인의 신분을 확인하며, 안심전세 앱을 사용하여 전세계약 전에 정보를 확인하는 것이 바람직합니다. 또한, 대항력과 우선변제권을 빠르게 확보하는 것도 중요한 조치입니다.

2. 깡통전세가 무엇인가요?

깡통전세는 전세금이 시세보다 매우 높아지 전세금을 회수하는 것이 어려운 상황을 의미합니다. 전세금과 선순위 권리의 합계가 시세의 70~80%를 초과하는 경우 깡통전세라고 부릅니다. 세입자가 실제로 전세금을 회수하기 어려우며, 주택을 떠나야 할 수도 있습니다.

3. 중복계약에 대해 설명해주세요.

중복계약은 집주인이 동일한 집에 대해 여러 차례 전세계약을 체결하여 전세금을 2배로 지급받는 방법입니다. 서로 다른 세입자를 확인할 수 없도록 전세보증금의 지급일을 같은 날로 설정하여 사기를 저지를 수 있습니다.

4. 전세보증보험이란 무엇인가요?

전세보증보험은 세입자가 전세보증금을 반환받지 못하는 경우를 대비하여 주택도시보증공사, 서울보증보험, 한국주택금융공사에서 제공하는 보험입니다. 보증보험 가입자는 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 반환해줍니다. 다만, 일정한 가입 조건과 한도가 있을 수 있습니다.

이상이 전세사기에 대한 유형, 예방법, 깡통전세에 대한 설명입니다. 전세사기에 대비하여 위 내용을 참고하시기 바랍니다.