전세보증보험 거절 및 지급 거절되는 이유 총정리(해결책)

전세보증보험 거절, 안되는 집

전세보증보험 가입 거절되는 경우

전세보증보험 거절 되는 경우 궁금하신가요? 전세보증보험은 주택에 입주하는 경우에만 가입이 가능합니다. 주택이란 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트를 의미합니다. 따라서, 주택이 아닌 건축물이나 공동주택(주택이 아닌 건축물에 의한 근저당) 등에는 전세보증보험 가입이 불가능합니다.
전세보증보험 가입 거절 사유로는 다음과 같은 경우가 있습니다:

  • 전세금이 지방 5억원 또는 수도권 7억원을 초과하는 경우
  • 전세집이 주택이 아닌 경우(등기부등본 체크)
  • 계약기간이 짧은 경우(1년미만 안됨)
  • 공인중개사 없이 계약하는 경우(집주인과 직접계약 안됨, 연장)
  • 전세계약서에 채권양도금지 문구가 있는 경우(특약 안됨)
  • 전세보증보험 가입시기가 늦은 경우(계약기간 절반 넘으면 안됨)
  • 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받지 않은 경우(대항력 필수)
  • 전세집이 위반건축물인 경우(건축물대장 필수 확인)
  • 전세집에 권리침해가 있거나 선순위 채권이 과다한 경우(선순위채권 60%나 가압류, 전세금 합친것이 90%이상이면 안됨)

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전세보증보험 거절되는 사례 및 해결책

전세보증보험은 주택임대차보호법에 기반하여 세입자를 보호하기 위해 만들어진 보증제도입니다. 주택임대차보호법은 주택에 거주하는 세입자를 보호하기 위해 세입자가 대항력과 우선변제권을 부여받을 수 있도록 합니다. 하지만, 주택이 아닌 건축물에 대해서는 이러한 보호를 받을 수 없습니다. 따라서 전세보증보험은 주택에 입주하는 경우에만 가입이 가능합니다.

해결책: 용도 확인 및 변경 요청

만약 주택임대차보호법에 의해 세입자를 보호받을 수 있는지 확인하기 위해서는 용도를 확인하는 것이 중요합니다.
– 아파트 전세집의 경우에는 부동산등기부등본을 통해 주택인지 아닌지 확인할 수 있습니다.
– 단독주택이나 다세대주택의 경우에는 건축물대장을 통해 확인할 수 있습니다.
– 주거용 오피스텔의 경우에는 전입시키는 세입자에 의해 주거용이 맞는지 확인되어야 합니다.

만약 주택임대차보호법에 따르면 세입자의 보호가 가능한데도 불구하고 용도가 다른 것으로 표기되어 있을 경우, 집주인에게 용도 변경을 요청하여 문제를 해결할 수 있습니다.

보증금이 높은 경우

위에 언급한 지방5억 수도권7억 이상이면 반전세로 보증금을 낮추면 됩니다.

전세 일자 및 계약서상 문제

전세는 1년이상이어야 하며 공인중개사를 통해서 해야합니다. 또한 채권담보 및 양도 특약이 있으면 안됩니다.

가입일자 문제

보험가입은 계약기간의 절반이 지나기 전까지 입니다. 그리고 전입신고와 확정ㅇ리자가 있어야 합니다.

건축물에 문제가 있는 경우

건축물대장을 잘안보시는 경우가 있는데 위반건축물로 기록되거나 압류 가처분 가등기등의 요소, 그리고 선순위채권이 60%이상이거나 주택의 총 전세금과 선순위 채권합계가 건물 가격의 90%를 초과하면 안됩니다. 그리고 그 주택에 타인이 전입되어 있으면 안됩니다.

이부분은 부동산에 문의하고 등기부등본이나 건축물대장 전입세대열람원, 주인의 세금 내역등을 부동산에 요청하고 받아서 직접 확인하셔야 합니다. 부동산말만 믿고 계약하시면 안됩니다. 부동산은 언제든 사라질수 있습니다.

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가입해도 지금 거절 문제가 되는 경우

대항력 및 우선변제권 상실 문제

전세보증보험에 가입하기만 하면 100% 안전하다고 보장되는 것은 아닙니다. 몇 가지 사례를 살펴보면 전세보증보험에 가입했음에도 지급이 거절될 수 있습니다. 대항력 및 우선변제권 상실에 대한 문제가 가장 대표적입니다.

1. 세입자가 주택임차권등기가 완료되기 이전에 이사하거나 주민등록을 이전하여 대항력과 우선변제권을 상실한 경우
2. 전세금반환채권을 제3자에게 이중으로 양도하거나 담보로 제공한 경우
3. HUG의 채권양도통지가 집주인에게 도달하기 전에 세입자가 전세금반환채권에 관하여 압류, 가압류, 전부명령, 추심명령 등을 받게 된 경우

세입자는 전입신고 및 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있으며, 그러한 권리를 보증기관에 넘겨주어야 합니다. 따라서, 세입자가 대항력과 우선변제권을 상실하게 되면 추후 보증금을 보호받을 수 없으므로 전세보증보험의 지급이 거절됩니다.

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전세보증보험에 가입해도 대항력과 우선변제권이 상실되는 경우

전세금반환채권 양도의 효력 문제 역시 전세보증보험의 지급이 거절될 수 있는 사례입니다.

1. HUG의 채권양도통지가 집주인에게 도달하기 전에 세입자가 전세금반환채권을 제3자에게 이중으로 양도하거나 담보로 제공한 경우
2. HUG의 채권양도통지가 집주인에게 도달하기 전에 세입자가 제3자로부터 전세금반환채권에 관하여 압류, 가압류, 전부명령, 추심명령 등을 받게 된 경우

전입신고 및 확정일자에 대한 통지의무도 무시한 경우에도 전세보증보험의 지급이 거절될 수 있습니다.

전세금 반환 요청을 받은 HUG가 올해 1~10월 세입자에게 반환한 돈은 2조 7,000억 원에 달합니다. 전세보증 사고율은 올해 8.6%에서 10월 9.6%까지 증가하였습니다.

전세보증보험은 세입자의 보호를 목적으로 만들어진 시스템이지만, 앞서 언급한 사례들로 인해 지급이 거절될 수 있는 경우도 있습니다. 세입자는 전세보증보험에 가입했을지라도 계약 조건을 충족해야 하며, 대항력과 우선변제권을 유지하여야 합니다. 또한, 채권양도의 효력을 유지하고, 필요한 통지의무를 준수하여야 합니다.

통지의무에는 임대인 임차인의 변경(일반적으로 승계되서 문제 없지만 그래도 해두는게 좋습니다. 만약 새롭게 계약서를 썼다면 무조건 다시 보증보험에 가입해야됩니다), 주소변경, 전세계약 종료된 경우(즉 전세 연장시에도 보험도 연장해야되서 연락해야됩니다), 집주인의 경매, 공매 파산회생 통지 받은경우, 보증사고 발생시등이 있으니 이런 연락이 오면 보증보험사에 꼭 연락하셔야 합니다.

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이러한 사례가 발생하지 않도록 세입자는 계약을 체결하기 전에 자세히 검토해야 합니다. 집주인과의 계약 조건을 명확히 알고, 주택의 용도와 관련된 문제가 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 또한, HUG와의 채권양도, 대위변제 등의 과정도 정확히 이행해야 합니다.

전세보증보험을 이용하여 세입자가 안전하게 전세금을 반환 받을 수 있도록 주의해야 합니다.