임대주택 해약, 해지 사유 및 예외 조건(1주택자, 증여)

임대주택 해약, 해지

임대주택 계약해지

LH가 임대아파트를 해지할 수 있는 경우

임대주택 해약, 해지가 궁금하신가요? 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 등 임차인의 잘못이 있는 경우 임대인인 LH, SH 등은 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다(공공주택특별법 제49조의 3). 공공주택특별법 시행령 제47조는 임대차계약 해지 사유를 세분화하였고, 공공주택특별법 시행규칙은 표준임대차계약서를 규정하면서 해지 사유를 12가지로 정리하였습니다.

공공임대 계약해지 사유

임대인이 해지권을 행사할 수 있는 사유를 정리하면 아래와 같습니다. 이 중에서 무단 양도 또는 전대는 형사처벌 규정이 있으며, 임차인의 세대구성원이 주택을 소유하게 된 경우는 다양한 사례가 존재합니다.

  • 부정한 방법으로 임대받은 경우
  • 자산 또는 소득 기준 초과
  • 중복 입주
  • 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
  • 무단 양도 또는 전대
  • 3개월 이내에 입주하지 아니한 경우
  • 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
  • 분납임대주택의 분납금을 3개월 이상 연체한 경우
  • 고의로 파손하거나 멸실한 경우
  • 임대인의 동의 없이 개축ㆍ증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우
  • 임차인이 기간 이내에 우선 분양전환을 신청하지 않은 경우
  • 임차인이 퇴거하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우
  • 공공임대주택 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 단 3가지 제외조건은 아래에 있습니다.

참고로 월임대료 3개월 이상 연체는 임차인이 월세를 3개월 이상 연속하여 연체하면 LH 등 임대인은 임대아파트 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 3개월 이상이란 연체횟수만 의미하는 것이 아니라 연체금액도 3개월분 이상이 되어야 한다는 뜻입니다. 따라서 임차인이 매월 월 임대료 중 일부를 납부하지 않을 경우, 그 연체가 3개월 이상 연속하고, 연체된 금액 합계가 3개월분 이상 된다면 해지 사유에 해당합니다.

해지방법 및 위약금(제외사유)

입주 후 임대차 계약기간이 만료되지 않았더라도 해지가 가능하며 해약신청은 명도(이사일)하는 날로부터 1개월 전에 관리소에 방문하여 구비서류를 제출하고 해약신청을 하면 됩니다. 또한 계약후 1개월이내 입주하지 않으면 해약됩니다. 그리고 해약시 위약금이 발생하며 위약금의 금액은 아래 관련 링크 남겨드립니다. 위약금이 발생하지 않는 경우는 아래 사진 확인하시면 됩니다.

행복주택 취소와 위약금 면제 방법

1주택자 임대주택 해지 사유

무주택자를 위한 임대주택

영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 등은 모두 무주택자 또는 무주택세대구성원일 것을 요구하고 있습니다. 따라서 유주택자는 처음부터 공공임대주택 입주를 신청할 자격이 없습니다.

유주택자 행복주택 가능할까?

그렇다면 예를 들어 주택을 소유한 유주택자 행복주택 입주가 가능할까요?

일단 청년이 주택을 소유하고 있다면 행복주택 입주는 불가능합니다. 다만, 주택 소유의 의미에 관해서는 확인이 필요합니다. 그러나, 청년이 무주택자인데 부모님이 유주택자라면 세대분리를 하면 행복주택 등 임대주택 신청이 가능합니다.

1주택자 임대주택 해지되지 않는 경우

신청인이 상속으로 주택 소유

신청인의 어머니가 사망하면서 신청인이 주택을 상속 받게 된 경우 아래와 같인 이유로 임대아파트 해지 사유에 해당하지 않을 수 있다고 판단함

  • 신청인의 공동상속인(신청인의 동생)이 가출하여 처분이 어려운 경우
  • 신청인에게 재산세가 과세된 이유는 상속 미신고를 이유로 주된 상속인에게 과세된 것임
  • 신청인이 상속지분 전부를 다른 동생에게 증여함
  • 신청인의 장애, 고령의 나이, 경제적 여건 등

신청인의 배우자가 주택 소유

입주자의 배우자가 다른 주택을 소유하게 되었지만 아래와 같은 이유로 임대아파트 해지 사유에 해당하지 않는다고 판단함(2011다10013판결)

  • 배우자가 가출하여 제3자와 사실혼 관계를 맺은 점,
  • 배우자와 입주자가 임대차 기간 전후로 동일한 세대를 이루지 않은 점

자녀가 주택을 취득한 경우

임차인의 자녀가 주택을 취득한 후 세대분리한 경우 아래와 같은 이유로 해지 사유에 해당되지 않을 수 있다며 상고심에서 파기환송함(2006다44975판결)

  • 자녀가 혼인으로 법정분가를 하여 처와 자녀가 있는 점
  • 자녀가 입주자의 병간호를 위하여 잠시 전입신고를 하였다가 전출한 점

세대분리 방법

특히 임차인의 세대구성원이 세대분리 없이 먼저 주택을 취득하였다면 빠른 시일 내에 세대분리를 완료해야 할 것입니다.

즉, 유주택자는 애초에 임대주택에 입주할 수 없으나, 처음에는 무주택자였는데 추후 주택을 소유하게 된 경우라면 적절한 후속 조치를 취한다면 계속 거주할 수 있다는 것입니다.

만약 해지를 원하신다면 아래 절차를 따르시면 됩니다.

해약 및 해지 신청 바로가기

sh 임대주택 계약해지

sh의 계약 해지 사유

서울시는 sh임대아파트 임차인이 아래의 사유에 해당하면 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.

  • 공공주택특별법상 계약해지 사유에 해당하는 경우
  • 임대차계약상 해지 사유에 해당하는 경우
  • 임차인이 사망, 실종선고 후 잔여 세대원으로 임차인 명의변경이 불가능한 경우
  • 거주기한이 도래한 경우

sh 계약해지 후 유예기간

서울시에 의해 임대차계약이 해지되거나 재계약이 거절되었다면 임차인은 퇴거해야 하는데, 아래의 2가지 경우에 3개월의 유예기간을 부여해주고 있습니다.

공공주택특별법상 계약해지 사유에 해당하는 경우, 다만 아래의 3가지는 제외

  • 부정한 방법으로 입주한 경우
  • 무단 양도 또는 전대한 경우
  • 3개월 내 입주하지 않은 경우