부모님 자녀 집의 전세계약 증여세 피하는 방법
1. 일반적인 전세계약 형식을 갖출 것
부모님 자녀 집의 전세시 주의사항 궁금하신가요? 부모와 자녀 간에 전세계약을 체결할 때에도 일반적인 전세계약과 마찬가지로 중개인에게 의뢰하여 전세계약서를 작성해야 합니다. 또한, 전입신고 및 확정일자를 반드시 갖추어야 합니다. 이는 주의사항 중에서 가장 기본이면서도 중요한 요건입니다.
2. 부모와 자녀의 동거를 피할 것
부모와 자녀가 전세계약을 체결한 경우, 세입자와 집주인의 관계이므로 주민등록상과 실제로도 함께 거주하지 않아야 합니다.
특히 자녀가 평생 부모와 함께 거주하다가 갑자기 주택을 구입하면서 부모로부터 전세보증금을 받고 전세계약을 체결하는 것은 사회통념상 인정되기 어렵습니다. 만약 함께 거주해야 할 상황이 있다면 실제 부모가 거주하는 공간 만큼만 비례하여 전세보증금이 지급되어야 합니다.
전세 재계약 작성시 주의사항(셀프, 확정일자, 준비물)
3. 매매대금과 전세보증금과의 연관성을 피할 것
자녀는 부모로부터 전세보증금을 받지 않아도 자체적으로 주택을 구입할 수 있는 경제적 능력을 가지고 있어야 합니다. 또한, 부모는 전세보증금을 반환 받을 이유가 있어야 합니다.
매매대금 지급일자와 전세보증금 지급일자를 맞추어서 전세보증금으로 매매대금을 지불하는 것은 피해야 합니다. 또한, 매매계약과 전세계약을 동시에 체결하는 경우, 주택을 매수하는 자녀와 전세세입자인 부모가 전세계약을 체결하지 말고, 거래 관행에 맞게 주택 매도인(자녀가 아닌 타인)과 부모가 전세계약을 체결한 후 자녀가 주택을 타인에게 매수하면서 전세계약을 승계하는 방식이 적절합니다. 즉 타인을 껴서 한번의 거래가 더 필요합니다.
가족간 전세계약 위험 사례들
국세청 사례 1: 아들이 어머니로부터 전세보증금을 받아 아파트 매매대금을 지급한 경우
– 국세청은 아파트 매매계약일보다 빠른 시기에 부모와 자녀 간 전세계약이 체결된 것을 이상하게 여겨 전세보증금에 대해 증여세를 부과했습니다.
– 그러나 조세심판원은 아들과 어머니의 상황을 고려하여 증여세 부과 처분을 취소했습니다.
많은 사례가 각각 사정이 있어 사례마다 증여여부를 판단하기 쉽지 않은데요. 비슷한 사례를 아래의 링크 통해서 판례 검색해보시고 없다면 무료 법률 상담 받아보세요.
국세청 사례 2: 중개인이 중개 없이 전세계약서만 작성해준 경우
– 국세청은 아들이 아버지로부터 받은 아파트 취득자금이 증여로 간주되며 증여세를 부과했습니다.
– 조세심판원은 자녀가 중개인 없이 전세계약서만 작성한 것으로 판단하여 증여에 해당한다 판단했습니다.
국세청 사례 3: 자금 없는 자녀가 아버지로부터 전세보증금을 받아 주택을 취득한 경우
– 국세청은 아버지로부터 지원받은 전세보증금을 증여로 간주하여 증여세를 부과했습니다.
– 조세심판원은 자녀의 청구를 기각하고 증여세 부과를 유효하다고 판단했습니다.
국세청 사례 4: 주택의 매매대금 대부분을 아버지가 지급해준 경우
– 국세청은 아버지의 재정적 지원으로 인해 자녀가 주택을 취득한 것으로 보고 증여세를 부과했습니다.
– 조세심판원은 주택 구매에 사용된 자금은 자녀 자체의 경제력으로 충분히 구입할 수 있었고, 부모와 자녀 사이의 공모적인 전세계약이었으며 실제로도 함께 거주하지 않았기 때문에 국세청의 판단을 유효하다고 판단했습니다.
국세청 사례 5: 자녀가 부모로부터 전세보증금을 받아 건물을 신축한 경우
– 국세청은 신축자금을 전세보증금으로 명목적인 무상 차용으로 간주하여 증여세를 부과했습니다.
– 조세심판원은 자녀가 전세보증금을 선지급 및 분할지급 받은 것만으로 무상대여로 보기 어렵고, 건물 준공일 이전에는 자녀가 실제로 주택을 사용 수익하지 않았으므로 국세청의 판단을 유효하다고 판단했습니다.
결론
가족간 전세계약에서 증여세를 피하기 위해 주의사항을 잘 지켜야 합니다. 일반적인 전세계약 형식을 갖추고 부모와 자녀의 동거를 피하며, 매매대금과 전세보증금과의 연관성을 피하는 등의 주의사항을 준수해야 합니다. 국세청의 판단은 각각의 사례에 따라 다를 수 있으므로 충분한 준비와 조건을 충족시키는 것이 중요합니다.