민간임대주택법과 주택임대차보호법의 차이점은?(임대료 증액되는지 여부)

민간임대주택법과 주택임대차보호법의 차이점

1. 전월세 전환율

민간임대주택법과 주택임대차보호법 모두 전월세 전환율을 규정하고 있습니다. 전월세 전환율은 월임대료나 보증금을 상호 전환할 때 사용되는 비율을 의미합니다.

민간임대주택법 제44조 제4항은 전월세 상호 간에 전환시 2.5%의 전환율을 적용한다고 규정하고 있습니다. 따라서 보증금을 월임대료로 전환하거나 월임대료를 보증금으로 전환할 때에도 2.5%를 적용해야 합니다.

반면, 주택임대차보호법 제7조의 2는 보증금을 월임대료로 전환하는 경우에만 2.5%의 전환율을 적용하고, 월임대료를 보증금으로 전환하는 경우에는 규정이 없습니다.

2. 계약갱신청구권과 차임증감청구권

주택임대차보호법에는 세입자의 계약갱신청구권이 신설되어서 세입자가 일정한 사유 없이 갱신요구권을 행사하면 임대차가 자동으로 갱신됩니다.

주택임대차보호법 제6조의 3에 따르면 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 임대인이 차임증감청구권을 행사할 수 있도록 한 것입니다. 하지만 차임증감청구권은 일정한 사유가 인정되어야 임대료의 증액이 가능하며, 증액은 5%로 제한되고 행사 기간도 제한이 있습니다.

민간임대주택법과 주택임대차보호법의 관계

1. 계약갱신청구권과 묵시적 갱신

민간임대주택법과 주택임대차보호법은 서로 다른 법률이므로 어느 법률이 우선하여 적용되는지 판단하기 어렵습니다.

그러나 최근 남부지방법원에서는 주택임대차보호법의 계약갱신청구권과 묵시적 갱신에 따라 임대료를 증액할 수 있다는 판결이 나왔습니다. 따라서 주택임대차보호법이 적용되어 임대료 인상을 5%로 제한한다고 판단했습니다.

하지만 이에 대한 판례가 정립되지 않은 상황이므로 앞으로 시간이 흐르면 적용 범위나 판례가 변경될 수 있을 것으로 예상됩니다.

2. 임대료의 설정

2019년에 민간임대주택법 제44조 제1항이 개정되었습니다. 개정 이전의 구법에서는 최초 임대료를 임대사업자가 정하는 것으로 되어 있었습니다. 하지만 개정 이후에는 민간임대주택등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있다면 종전 임대차계약의 임대료가 최초 임대료로 적용되게 되었습니다.

따라서 2019년 4월 23일 이후에 임대사업자로 등록한 임대인은 최초 임대료를 정할 수 없고, 종전 임대차계약의 임대료를 적용해야 합니다. 임대료 관련해서는 아래 링크 통해서 더 자세하게 확인 가능합니다.

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민간임대주택법과 주택임대차보호법 충돌 사례

주택임대차보호법 제6조의 3 신설에 따라 계약갱신청구권과 임대료 인상을 5%로 제한하는 전월세 상한제 규정이 존재하는 반면, 민간임대주택법은 다른 조건으로 계약을 갱신할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다.

이러한 상황에서는 어느 법률을 우선 적용할지 판단하기 어렵습니다. 하지만 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 법률이므로 일반적으로는 민간임대주택법이 우선 적용되어야 할 것으로 보입니다.

하지만 최근 남부지방법원에서는 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 조정 결정이 이루어진 사례도 존재합니다. 하지만 이는 조정위원회에서 당사자 간에 합의로 성립한 것이므로 법원의 판결이나 결정은 아닙니다.

추가로 최근 민원 사례 링크 남겨드리니 읽어보시는 것 추천드립니다.

국토부 민원 사례 바로가기

앞으로 시간이 흐르면 민간임대주택법과 주택임대차보호법과의 관계에 대한 판례가 더 많이 나타날 것으로 예상됩니다.